חיוב אישי על מנהלים בחברה בגין אי הבטחת מלוא הכספים ששולמו ע"י רוכשי דירות

הטלת חיוב אישי על מנהלים בחברה בגין אי הבטחת מלוא הכספים ששולמו על ידי רוכשי דירות -  זו הסוגיה העיקרית בשני התיקים המאוחדים שבפנינו.

העובדות הצריכות לענין

1.         התובעים בת"א 772/05 (להלן: " רינאוי") והתובעים בת"א 140/05 (להלן: " מג'דוב") התקשרו עם הנתבעת מס' 2 (להלן: " בולוס תיירות") בהסכם, לפיו רכשו דירת נופש בפרוייקט "פנינת הים" במבואותיה הדרומיים של עכו, פרוייקט שכלל הקמת מגדל דירות נופש בן 33 קומות (להלן: " הפרוייקט"). הסכם הרכישה עם רינאוי נחתם ביום 12.3.2001 והסכם הרכישה עם מג'דוב נחתם ביום 28.1.2001. על פי הסכמי הרכישה, החזקה בדירות הייתה אמורה להימסר לתובעים עד לסוף חודש יוני 2003.

הנתבעת מס' 1 (להלן: " בולוס גד") היא חברת האם של בולוס תיירות, והנתבעים 3-5 (להלן: " הנתבעים") הם המנהלים והבעלים של שתי החברות.

הפרוייקט נבנה בליווי פיננסי של הנתבעת מס' 6 (להלן: " כלל ביטוח"), שהנפיקה לרוכשי הדירות פוליסות ביטוח בהתאם לסעיף 2(2) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן ובהתאמה: " פוליסות חוק המכר" ו- " חוק הבטחת השקעות").

2.         בעקבות קשיים כלכליים שהביאו לקריסתן של חברות בולוס, נעצרה בניית הפרוייקט ועד היום ניצב למעצבה שלד מגדל בגובה של 13 קומות. עד לאותו שלב, שילמו מג'דוב ורינאוי את חלק הארי של מחיר הדירה בהתאם להסכמי הרכישה, וכנגד מרבית הסכום הונפקו על ידי כלל ביטוח פוליסות חוק המכר כמפורט להלן: 

רינאוי- מחיר הדירה על פי הסכם הרכישה - 440,171 ש"ח בצירוף מ.ע.מ. רינאוי שילמו הסך של 462,814 ש"ח והונפקו להם פוליסות חוק המכר בסכום של 400,150 ש"ח בלבד. דהיינו, סכום של 62,664 ש"ח ששילמו רינאוי לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק הבטחת השקעות. 

הערה: רינאוי טענו כי שילמו סך של 467,614 ש"ח על חשבון הדירה. ההפרש בסך 4,800 ש"ח  נובע ממחלוקת לגבי אחד מסידרה של 14 שיקים מעותדים בסך של 4,800 ש"ח כ"א שנמסרו על ידי רינאוי, ואשר חלקם בוטלו על ידם לאור קריסת חברות בולוס. אני מבכר את הרישומים בחברות בולוס וקובע כי רינאוי שילמו הסך של 462,814 ש"ח בלבד. 

מג'דוב  - מחיר הדירה על פי הסכם הרכישה - 723,632 ש"ח. מג'דוב שילמו הסך של 747,300 ש"ח והונפקו להם פוליסות חוק המכר בסכום של  691,300 ש"ח בלבד. דהיינו, סכום של 56,000 ש"ח ששילמו מג'דוב לא הובטח בכל בטוחה שהיא על פי חוק המכר דירות .

הערה: בטבלה בסעיף 14 לסיכומי הנתבעים נפלה טעות לגבי הסכומים ששולמו על ידי מג'דוב, בשל השמטת סך של 84,000 ש"ח ששולמו ב-12 תשלומים של 7,000 ש"ח כל אחד (וראה סעיף 18 לסיכומים, בו מאשרים הנתבעים את הפער של 56,000 ש"ח).

3.         משנוכחו רינאוי ומג'דוב כי הפרוייקט "תקוע", הגישו תביעה לבית המשפט כנגד כלל ביטוח בדרישה למימוש פוליסות חוק המכר. רינאוי תבעו בנוסף גם את חברות בולוס.

למרות קריסת הפרוייקט, כלל סירבה לפרוע את פוליסות חוק המכר שהנפיקה, מטעמים שונים ומשונים. בהמשך, נתרצתה כלל ביטוח והגיעה להסכמי פשרה עם רינאוי ומג'דוב על-פיהם שילמה לכל אחד מהם את מלוא סכום הפוליסות בצירוף הפרשי הצמדה למדד, כפי שנקבע בפוליסות. בנוסף, נפסקו לזכות מג'דוב ורינאוי הוצאות משפט  כאמור בפסק הדין החלקי מיום 18.12.05.

ביני לביני, הגישו רינאוי ומג'דוב כתב תביעה מתוקן, שבו עתרו לחייב את הנתבעים באופן אישי בסכומים שלא הובטחו על פי חוק הבטחת השקעות, בסכומים נוספים ששולמו לטענתם לחברות בולוס וכן בפיצויים בגין הפרת הסכמי הרכישה ועגמת נפש.

הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, והסכימו כי בית המשפט יפסוק על סמך החומר שבפניו ללא חקירת המצהירים, שלא על דרך הפשרה, ולאחר הגשת סיכומים מטעמם. כעת, משהוגשו סיכומי הצדדים, לא נותר לי אלא לפסוק במחלוקת.

תביעת רינאוי

4.         רינאוי תבעו לחייב את הנתבעים בסכומים הבאים:

( - ) הסכום שלא הובטח בפוליסת חוק המכר.

( - ) סך של 3,000$ ששולמו תמורת ריהוט הדירה (ראה תצהירי התובעים)

( - ) דמי שכירות חודשיים בסך של 600$ החל ממועד המסירה המוסכם בחודש יוני 2003, בהתאם להתחייבות בולוס תיירות בנספח להסכם הרכישה.